业主可能无法获得赔偿

2020-05-29 17:48

“你买房子吗?不买我旁边还有顾客呢!”位于保定市植物园西侧的源盛·嘉禾售楼处的一位售楼人员,和《每日经济新闻》记者交谈了不到两分钟,就急着去招呼别人。

“我们的期房刚开盘5300(元/平方米)还没人买,”上述售楼人员称,“3月8号时现房均价才5700,现在期房均价都6200了。”“‘副中心’传闻前两天只是一天涨10块;媒体报道后一天涨100块;现在基本一天涨300块。明天开盘最少还要涨300块。因为房子卖得太快了,明天有的楼盘可能还不开盘。”

这一周,保定市内几乎所有楼盘都在涨价,楼市未来似乎前景大好。但这背后,可能存在诸多陷阱和风险。

“副中心”传闻第二天便被否认,被热炒的“京津冀一体化”也已存在多年,难为保定带来实质性利好。而《每日经济新闻》记者实地走访得知,部分开发公司的楼盘,甚至只有土地证,便已经开始售卖期房。

部分专家认为,楼市成交量的猛增,或有炒作嫌疑。保定的库存量很难让当地楼市价格持续上涨,除非有重大利好政策落地,否则现在的疯狂只是短期行为。购房者应理性购买、投资保定房产。

记者抱歉地表示耽误了她的时间后,这位售楼员和记者聊了起来:“不用客气,我这分分钟卖好几百万呢!”她说。3月28日是周五,这是下午5点半,现场咨询买房的人挤满了整个大厅。

中原地产数据显示,2013年1月至11月,保定商品房累计成交150.919万平方米,平均每月去化14万平方米。按照目前可售面积584万平方米计算,保定库存去化时间高达42个月,是北京的6倍。

到了晚上6点半,各大售楼处依然忙碌一片。和美鑫苑的售楼员毕小姐对蜂拥而至的买房人说,“各位实在抱歉,今天太累了,早上到现在饭都没吃,我们五点半下班,我到现在实在撑不住了,你们明天早上再来看吧。”

火爆背后有陷阱

“分分钟卖几百万”/

癫狂上涨的逻辑何在?保定未来能否有持续上涨的动力?带着这些疑问,《每日经济新闻》记者走访了保定,发现当地楼市远非看上去那么光鲜。一部分楼盘的开发商不惜违法违规,只有土地证与规划证就开卖楼盘;在全盘上涨背景下,一些小开发商不仅没有涨价,反而通过低价吸引购房者全款购房,以回笼资金。

在天成嘉园售楼处看房的一对夫妻向记者表示,他们原本计划过两年买一套大点的住房改善,但现在一看这房子的涨价架势,“不能再拖了”。

这位销售人员说,她一天内已经卖了15套房子,其中一位投资客一大早便赶来交了10套房子的定金10万元,7天后会来交200万元首付,“现在房子涨这么快,等涨得差不多他就直接卖了,更名费才4%。”

在记者的实地走访中,所谓的“京津客”并没有想象的多。大多数售楼处外面的停车场都挤得满满的,九成车牌都以“冀f”打头。看房者中,外地投资客只占一小部分,更多的是本地居民,还有不少在外工作听到“副中心”消息后赶回来的保定人。

“从我们得到的数据来看,这段时间内大多数在保定买房的人还是在外工作的当地人,”张大伟认为,“巨大的库存使得保定楼市缺乏上涨动力。保定的房地产市场还是需要当地需求来承接,如果靠现在的利好消息与外地的投资客来拉动,后期可能大幅回落。”

编 者 按

张大伟对《每日经济新闻》记者分析,即使停建在售楼盘,目前的楼盘也足够当地卖接近3年半。同时保定的土地供应逐年增加,2014年一季度土地出让金已经超过2011年全年,未来土地库存压力会进一步加大。

《每日经济新闻》记者注意到,保定市的北市区,多家二手房中介生意火爆。不少工作人员最近每天都忙到夜里。民生房产中介公司的工作人员告诉记者,这两天都“累疯了,买卖二手房的人到凌晨都在和我们打电话”。

而最无奈的,或许是在保定本地收入有限的刚需人群了。保定市的西区总体房价较为便宜,苏堤杭城的楼盘便位于此。在其销售中心门外,一对在保定工作居住的夫妻表示,“反正房子早晚都得买,看现在这情况,未来还要涨,借钱也得先把房子买了。”

对此,秦兵房产律师团律师徐斌表示,开发商五证不全就卖房是一种违法行为,“在五证不全情况下签的合同,如果未来房价暴涨,开发商可以主动提出诉讼确认合同无效;如果房价暴跌,开发商跑路,房子也可能变成烂尾楼,业主可能无法获得赔偿。”

张大伟同时警示,保定应谨防通州在2010~2011年出现的暴跌。2010初,因为“通州次中心”的传言,导致通州投资购房占比高达四成,结果在2011年的楼市调整中,通州很多区域出现了房价腰斩。

张大伟分析,对于当地资金链紧张的小企业,目前还是要走量而非提价。如果当地楼市真的发生质变,可能出现开发商捂盘的现象,而非提价大卖,“保定当地楼市的情况,不能通过这两天的火爆炒作下定论。”

刚需人群最无奈

(每日经济新闻)

张大伟认为,当地楼市火爆可能有开发商自我炒作的成分,“当地库存量巨大,楼盘销量欠佳,开发商有炒作的需要;楼市涨价,也是一些有钱却没地方投资的人希望看到的。”

这种现象在保定市内并非个案。保定当地开发商康远地产的“苏堤杭城”项目,只有土地证与规划证;保定隆远房地产开发有限公司开发的“万和蓝山”项目,销售人员同样公开对购房者表示五证不全。

从房企角度来看,保定楼市更多是一个概念的炒作。泰禾集团品牌总监沈力男说,就比如海南叫“国际旅游岛”,炒作一时之后,现在回归了正常;通州炒作“国际新城”概念。保定也是概念先行。这种情况下,投机因素很容易滋生。

记者走访的“和美鑫苑”项目由同美集团华宇地产公司开发。现场售楼员毫不讳言,虽然其五证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和 《商品房预售许可证》)不全,但是3月29日,他们开盘的期房已经销售一空。

这只是保定楼市疯狂的一个片段。位于植物园东南的丽景蓝湾小区售楼处门口停满了汽车,不少是北京和天津的牌照。售楼处里人声鼎沸,签合同的房间挤不进去人。销售人员告诉记者,28日一上午卖了30多套房,27日还是6400(元/平方米)的均价,28日开卖就已经上涨到6700(元/平方米)了。

当地居民称,源盛·嘉禾的楼盘此前一直位置较偏,随着保定东站2012年末的通车以及保定市高新技术区的发展,市里整个东北区块的前景逐渐被看好。

另一位地产中介公司业务员告诉记者,不少房主上午协议了房价,下午签协议时,就反悔要求买家多加2万或5万现金,否则就不卖了。而且他们根本不在乎赔偿一两万元违约金,因为二手房价一天一涨,涨的钱都比违约金多。据其透露,还有更多二手房房主在坐等房子涨价,近期坚决不卖。

都愿意看到的好戏?

“京津冀一体化”犹如向即将烧开的油锅里倒进一盆水,瞬间滋啦啦炸开了锅。如今,北京周边以保定为代表的河北省多地的楼市,便像这油星一样,炸开了锅,且此起彼伏。近日,《每日经济新闻》记者赴保定、燕郊、大厂、固安、廊坊五地采访,近距离观察当地楼市,传递真实状况。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然五证不全便开卖房屋在三四线城市普遍存在,但对于消费者来说的确存在风险。“这种行为的主要原因还是在于开发商的资金压力比较大”,张大伟分析。“三四线城市的开发商之前去化速度都很慢,如果等五证办完了再卖,对于小企业来说资金压力太大了。”

对于各种利好消息,张大伟认为,“京津冀一体化”规划虽是长期利好,但已传言多年,对楼市自住影响有限。对于保定的市场来说,所谓“副中心”等利好消息已被证实还不确切。这种情况下,除非爆炸性的利好落地,否则当前的这种上涨不会持续。

资金压力令一些小开发商不惜降价以售。由保定市塬旻房地产开发有限公司开发的尚江南 “侯河铭品”项目,据其销售人员称,在最近一周并没有涨价。这一2012年7月便已开盘的项目,目前在搜房网上显示的均价为4200元/平方米,然而,其销售人员告诉记者,项目中的一些房屋,如果可以一次性付款,则可享受3685元的单价。

在这背后,或许是一出多方都愿意看到的好戏。高调的开发商、手握资金的投资客……借着这波沸沸扬扬的传闻,上演一场房价短期暴涨的狂欢。

对于京津冀地区以外的人来说,保定这座城市的名字,还没有“驴肉火烧”有名。然而,十多天前的“政治副中心”传闻,让保定瞬间成为全国焦点。即使传闻已被证伪,仍无碍抢房潮蔓延。当地楼市经历了几年的波澜不惊,现在一夜间变得疯狂甚至癫狂,单周房价上涨超过10%的楼盘比比皆是。

保定在外的打工者也闻风而来。在某售楼处外,一位在北京工作的保定人和记者闲聊时说道,“北京的房价那么高,很难在北京买房。如果保定成了副中心,未来也有可能回来发展,不如先置办下房产。”